为什么以购代建的经济保障房项目注定失败

两天前,深圳为解决房地产泡沫问题而推出了购买存量房用于保障性住房的项目,该项目听起来特别好,到今天就已经有60个城市跟进。但是,我们预测,这个项目必然失败。

我们先不谈以购代建是否能解决房地产问题,我们这里先考察保障性住房问题:目前,深圳的保障性住房有两种形式:1、以三年为期的租赁,即20元/月·平米的短期租住;2、以类似小产权房那样的出售,即,市民以平价购买了房屋后,不能转手出售。从深圳所公布的保障性住房的政策流程看,这似乎是一个很好的政策,它应当能够解决很多的生活困难的人士和家庭的生存需要。但是,问题在于,由于中国政府,包括深圳政府,在行政运作上的不透明,因此,再好的制度也难以惠及真正有需要的目标群体。

由于没有具体数据会令人难以相信实际情况,而直接的数据又不可能得到,因此,本文用一种基于数据的逻辑推理方式来推定现在深圳的住房情况,以及未来实施新政策以后的前景。我们首先从深圳市的保障性住房的政策来看:深圳的保障性住房从法律上说仅仅惠及户籍人口,而且必须是连续五年交保的人士及其家庭。其次是深圳人口,深圳在2010年左右有人口1200万,到2023年时,统计数据为1700万人。

如果从深圳的人口来源进行分组,我们可以大致分成三组人口:1、深圳原住民,他们在深圳建市以前就是当地居民,这部分人的总数一直不到10万。他们因受惠于中共的政策,在2010年以前都有着奇高的收入,其收入分为当地(村镇)经济发展公司的分红,以及人头奖励,即出生就有高额补贴。分红则来自于经济发展公司依靠投资政策参与外商投资的企业运作(相当于收取买路钱),因此,虽然这部分人教育程度极低,社会交往极有限,但是,他们家家户户有自建楼房,天天靠高额的出租房生活。

他们中的多数人根本不需要工作,也没有工作,但是,他们是真正的富人,若不拥有亿万也至少是数百万资产。他们的不工作状态就属于“失业”。以50%的人口计算,这部分人口应该占失业人口中的5万人;2、深圳早期移民:这里指在2010年前移居深圳的人,这部分人中,又分两部分,一部分是国家调动来深,他们多为高干,过来享受更好的生活待遇,他们通常早已有自己的房,如果说不是一人一套,但肯定不止一套。另一部分是通过早年的购房入户政策来深。他们不仅需要有稳定的高收入工作而且需要购买自己的房屋,因此,他们多数也有自己的房,深圳的住房在早期都是十年内偿清房款,这是因为有不少是外销房,购房主力是香港人。换句话说,2010年早期以前的深圳常住居民极少有住房难的压力。

因此,面临住房压力的应该是2010年以后转深圳户口的人。从2010年起到2023年底,有500万人进入深圳。但是,因为入户都是需要单位有指标,因此,可以想象绝大多数人入户时是有工作的,这还不用说大龄的(40+)不要。所以,这部分人至少在五年内应该都是有工作的。

为什么在这里住房那么重要?因为,即然政府要解决住房问题,那么就意味着政府认为解决住房问题则能极大地解决这些人的生村问题。因此,下面我们来分析一下最近十多年内入户深圳的人群可能面临的问题:

首先,他们虽然入户,但由于过去十多年来房价飞涨,他们购房的难度会大幅增加,他们可能通过长期的贷款购房,因此,他们一旦失业,则会陷入生存问题。

但是,这些人群中不是所有人都会失业。如果,这新来的500万人能保住工作,则其收入即使不能支付房贷,也应该可以生存,虽然房贷压力可能使他们失去房产,但是,相信更多的人仍然是以租房为主要生活方式。因此,我们可以再考察深圳的失业率状况:

深圳在2024年的登记失业率(指的是本地户口)为5.2%,从这个数据看,我们可以算到失业人口大约为45万(以50%的适龄就业人口计算,即850万)。先排除前述一、二类老居民,他们的数量可能在10万左右(即从不工作的原住民和政府中的特权阶层),因此,可以算到真正需要住房救济的人应该不会超过35万。

这个数字为什么如此重要?因为,深圳政府手里已有的经济保障房有34万套(注意,这里是“套”。因为不是所有失业的人都需要住房来解决生存压力,因此,假如有34万失业人口,真正需要经济保障房的数量可能在1/3的比例左右,则需求为12万套左右,即就有22万套的剩余!但为什么深圳政府仍然需要大量购买存量房用于赈济中低收入者家庭?

 

直接的答案是:经济保障房因被权贵占住而不够用!

 

但如果追问为什么?有很多原因可以解释,但是,却无法解释为什么帐上有富余房屋,普通中低收入者(失业者)却依然需要排长队?

 

一个最明白的原因就是这些房被占了!为什么?因为政府运作的不透明。拿走了这些房的人不是按政策需要提供经济保障房的人,但是,你普通平民根本不知道。因为最大可能是既得利益者以失业和无房为由,占据这些房屋而且不会按三年期限退回。

 

如果只有10%的房屋属于正常分配给中低收入者,那么,这就意味着仅有34000套房得以正常分配,这意味着还有2/3以上需要经济保障房的人士需要排长队等待。

 

所以,如果深圳政府以购代建拿到更多的空置房,是否能够解决排长龙等待得到经济适用房住呢?答案是否定的,因为只要存在一个特权阶层,而且行政不透明,那么,这些房仍然不会分配给有需要的人士和家庭。

 

这样的不透明制度将使千万人永远地在心里默念杜甫的诗句,因为那个不为他们服务的政府怎么可能把便宜住房便宜租给他们住?这样购入的房屋不过是用于缓解商业房地产的困境罢了。只要政策不透明,就不可能有任何政策会达到预期。